機(jī)會(huì)僅一次！央行給房貸族出的選擇題 怎么選合適？
文章來(lái)源：發(fā)布時(shí)間：2019-12-30
“一年一變”還是“一成不變”？這的確是個(gè)問(wèn)題。前天，央行發(fā)布公告，2020年3月1日起，將開(kāi)展浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作?？蛻?hù)可與金融機(jī)構(gòu)協(xié)商決定是換成與LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)為“錨”的浮動(dòng)利率，還是轉(zhuǎn)為固定利率。不過(guò)，這個(gè)選擇機(jī)會(huì)只有一次，定下來(lái)就不能變了。
值得注意的是，公積金個(gè)人住房貸款不用轉(zhuǎn)換。這項(xiàng)工作只針對(duì)商業(yè)性個(gè)人房貸。如果選擇浮動(dòng)利率，意味著今后的利率可能會(huì)“一年一變”。如果選擇了固定利率，就是“一成不變”，無(wú)論市場(chǎng)利率怎么變，利息支出都不變。當(dāng)然，市場(chǎng)利率下降時(shí)，你占不了便宜；市場(chǎng)利率上升時(shí)，也可以偷著樂(lè)。
根據(jù)央行公告，無(wú)論選浮動(dòng)利率還是固定利率，轉(zhuǎn)換時(shí)的利率都跟原合同最近的利率一樣。選固定利率的客戶(hù)，如果合同還剩十五年，未來(lái)十五年都會(huì)是這個(gè)利率。而選浮動(dòng)利率的客戶(hù)，由于重新定價(jià)周期不少于一年，一般也都是在每年1月1日才重新定價(jià)，所以明年的利率也會(huì)不變，但是到2021年1月1日那天很可能就要有變化。具體變不變，得看明年12月20日公布的LPR是什么情況。 轉(zhuǎn)換時(shí)最新利率無(wú)變化
所以，這次定價(jià)基準(zhǔn)的轉(zhuǎn)換工作只是調(diào)整了房貸利率的計(jì)算方式，不是加息也不是降息。未來(lái)房貸利率怎么變化，取決于客戶(hù)選擇固定利率還是浮動(dòng)利率，選了浮動(dòng)利率的則取決于未來(lái)LPR的走勢(shì)。
選擇前先判斷利率走勢(shì)
長(zhǎng)期以來(lái)，大家的房貸利率都是以央行貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)上下浮動(dòng)。有的人能打7折，現(xiàn)在的利率只有3.43%，有的人能打9折，有的人不僅不打折還會(huì)上浮10%，利率已經(jīng)是5.39%。那么是不是現(xiàn)在利率低的人該選固定利率把低利率固定下來(lái)，而現(xiàn)在利率高的人就應(yīng)該選浮動(dòng)利率，享受未來(lái)降息的好處？
答案是否定的。因?yàn)椴徽撃悻F(xiàn)在的利率水平如何，選了浮動(dòng)利率，未來(lái)都可能變低或走高。如果LPR繼續(xù)走低，現(xiàn)在的3.43%以后有可能就變成3%，要是選了固定利率，就不能享受降息的實(shí)惠。同樣，如果因?yàn)榕吕世^續(xù)走高而選了浮動(dòng)利率，誰(shuí)也不能保證未來(lái)這么多年不會(huì)加息，加息之后利率只會(huì)更高。
所以，如何選擇，與現(xiàn)在的利率高低沒(méi)有關(guān)系，只與未來(lái)的利率走勢(shì)有關(guān)。如果認(rèn)為中國(guó)今后大概率是降息周期，選擇浮動(dòng)利率就劃算；如果覺(jué)得未來(lái)會(huì)進(jìn)入加息周期，那還是選固定利率省錢(qián)。如果覺(jué)得利率高低無(wú)所謂，但希望每月可以按固定月供安排支出，選固定利率顯然更省心。
利率不太可能逆勢(shì)上行
房貸合同大部分都在10年以上，最長(zhǎng)的能到30年。如此漫長(zhǎng)的周期里要準(zhǔn)確判斷市場(chǎng)利率的走勢(shì)，這紙公告無(wú)疑給成千上萬(wàn)房貸客戶(hù)出了一道棘手的選擇題。
業(yè)內(nèi)人士建議大家關(guān)注一下其他國(guó)家的利率情況。世界各國(guó)尤其是發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，早就進(jìn)入低利率時(shí)代。目前，發(fā)達(dá)國(guó)家利率水平一般在1%多一些，全部在2%之下，有些國(guó)家甚至是負(fù)利率。相比之下，中國(guó)等金磚國(guó)家利率較高。但今年以來(lái)，幾乎所有國(guó)家都下調(diào)了利率。
央行行長(zhǎng)易綱9月底曾表示，目前我國(guó)利率水平應(yīng)當(dāng)是一個(gè)適度的利率水平，我國(guó)央行并不急于像其他一些國(guó)家央行所做的那樣，有一些比較大的降息和量化寬松的政策。他還多次強(qiáng)調(diào)，要“珍惜正常的貨幣政策空間，使得我國(guó)能夠在正常的貨幣政策空間中，盡量長(zhǎng)地延續(xù)正常的貨幣政策”。
12月1日，易綱在《求是》雜志發(fā)表《堅(jiān)守幣值穩(wěn)定目標(biāo)實(shí)施穩(wěn)健貨幣政策》的署名文章。文章寫(xiě)道：“即使世界主要經(jīng)濟(jì)體的貨幣政策向零利率方向趨近，我們也應(yīng)堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、精準(zhǔn)發(fā)力，不搞競(jìng)爭(zhēng)性的零利率或量化寬松政策?！?/p>
從易綱的表述看，至少在近期，我國(guó)利率雖然不會(huì)快速大幅下降，但也不太可能逆勢(shì)上行。如果房貸合同沒(méi)剩幾年，選浮動(dòng)利率更有勝算。
專(zhuān)家：對(duì)多數(shù)人選浮動(dòng)利率更合適
北京青年報(bào)記者注意到，大部分業(yè)內(nèi)人士和專(zhuān)家都認(rèn)為中國(guó)市場(chǎng)利率處于下行通道，浮動(dòng)利率可能對(duì)房貸客戶(hù)更有利。
新網(wǎng)銀行首席研究員、國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘研究員董希淼認(rèn)為，未來(lái)一段時(shí)間LPR仍有一定的下行空間。借款人與銀行平等協(xié)商，采用LPR作為定價(jià)基準(zhǔn)(浮動(dòng)利率)將可能是普遍的方式，這對(duì)借款人是相對(duì)有利的。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，今年11月20日5年期LPR首次降低，引導(dǎo)社會(huì)資金成本走低。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，預(yù)計(jì)房貸利率隨著LPR降低出現(xiàn)輕微下行將成為趨勢(shì)。
“我們認(rèn)為低利率甚至零利率是長(zhǎng)期趨勢(shì)，若選擇固定利率，未來(lái)恐將長(zhǎng)期多付利息。選擇跟隨LPR動(dòng)態(tài)調(diào)整的浮動(dòng)利率，或是更好選擇。”中泰證券宏觀首席分析師梁中華表示，“我們認(rèn)為中國(guó)的降息周期才剛剛開(kāi)始，后續(xù)仍會(huì)頻繁看到降息降準(zhǔn)的操作。隨著存量房貸轉(zhuǎn)換工作的陸續(xù)推進(jìn)完成，明年5年期LPR進(jìn)一步下調(diào)的空間也在慢慢真正打開(kāi)，以引導(dǎo)高估的房貸利率進(jìn)一步下行。”
