機會僅一次！央行給房貸族出的選擇題 怎么選合適？
文章來源：發(fā)布時間：2019-12-30
“一年一變”還是“一成不變”？這的確是個問題。前天，央行發(fā)布公告，2020年3月1日起，將開展浮動利率貸款的定價基準轉(zhuǎn)換工作。客戶可與金融機構(gòu)協(xié)商決定是換成與LPR(貸款市場報價利率)為“錨”的浮動利率，還是轉(zhuǎn)為固定利率。不過，這個選擇機會只有一次，定下來就不能變了。
值得注意的是，公積金個人住房貸款不用轉(zhuǎn)換。這項工作只針對商業(yè)性個人房貸。如果選擇浮動利率，意味著今后的利率可能會“一年一變”。如果選擇了固定利率，就是“一成不變”，無論市場利率怎么變，利息支出都不變。當然，市場利率下降時，你占不了便宜；市場利率上升時，也可以偷著樂。
根據(jù)央行公告，無論選浮動利率還是固定利率，轉(zhuǎn)換時的利率都跟原合同最近的利率一樣。選固定利率的客戶，如果合同還剩十五年，未來十五年都會是這個利率。而選浮動利率的客戶，由于重新定價周期不少于一年，一般也都是在每年1月1日才重新定價，所以明年的利率也會不變，但是到2021年1月1日那天很可能就要有變化。具體變不變，得看明年12月20日公布的LPR是什么情況?！ ?strong>轉(zhuǎn)換時最新利率無變化
所以，這次定價基準的轉(zhuǎn)換工作只是調(diào)整了房貸利率的計算方式，不是加息也不是降息。未來房貸利率怎么變化，取決于客戶選擇固定利率還是浮動利率，選了浮動利率的則取決于未來LPR的走勢。
選擇前先判斷利率走勢
長期以來，大家的房貸利率都是以央行貸款基準利率為基礎上下浮動。有的人能打7折，現(xiàn)在的利率只有3.43%，有的人能打9折，有的人不僅不打折還會上浮10%，利率已經(jīng)是5.39%。那么是不是現(xiàn)在利率低的人該選固定利率把低利率固定下來，而現(xiàn)在利率高的人就應該選浮動利率，享受未來降息的好處？
答案是否定的。因為不論你現(xiàn)在的利率水平如何，選了浮動利率，未來都可能變低或走高。如果LPR繼續(xù)走低，現(xiàn)在的3.43%以后有可能就變成3%，要是選了固定利率，就不能享受降息的實惠。同樣，如果因為怕利率繼續(xù)走高而選了浮動利率，誰也不能保證未來這么多年不會加息，加息之后利率只會更高。
所以，如何選擇，與現(xiàn)在的利率高低沒有關系，只與未來的利率走勢有關。如果認為中國今后大概率是降息周期，選擇浮動利率就劃算；如果覺得未來會進入加息周期，那還是選固定利率省錢。如果覺得利率高低無所謂，但希望每月可以按固定月供安排支出，選固定利率顯然更省心。
利率不太可能逆勢上行
房貸合同大部分都在10年以上，最長的能到30年。如此漫長的周期里要準確判斷市場利率的走勢，這紙公告無疑給成千上萬房貸客戶出了一道棘手的選擇題。
業(yè)內(nèi)人士建議大家關注一下其他國家的利率情況。世界各國尤其是發(fā)達經(jīng)濟體，早就進入低利率時代。目前，發(fā)達國家利率水平一般在1%多一些，全部在2%之下，有些國家甚至是負利率。相比之下，中國等金磚國家利率較高。但今年以來，幾乎所有國家都下調(diào)了利率。
央行行長易綱9月底曾表示，目前我國利率水平應當是一個適度的利率水平，我國央行并不急于像其他一些國家央行所做的那樣，有一些比較大的降息和量化寬松的政策。他還多次強調(diào)，要“珍惜正常的貨幣政策空間，使得我國能夠在正常的貨幣政策空間中，盡量長地延續(xù)正常的貨幣政策”。
12月1日，易綱在《求是》雜志發(fā)表《堅守幣值穩(wěn)定目標實施穩(wěn)健貨幣政策》的署名文章。文章寫道：“即使世界主要經(jīng)濟體的貨幣政策向零利率方向趨近，我們也應堅持穩(wěn)中求進、精準發(fā)力，不搞競爭性的零利率或量化寬松政策?！?/p>
從易綱的表述看，至少在近期，我國利率雖然不會快速大幅下降，但也不太可能逆勢上行。如果房貸合同沒剩幾年，選浮動利率更有勝算。
專家：對多數(shù)人選浮動利率更合適
北京青年報記者注意到，大部分業(yè)內(nèi)人士和專家都認為中國市場利率處于下行通道，浮動利率可能對房貸客戶更有利。
新網(wǎng)銀行首席研究員、國家金融與發(fā)展實驗室特聘研究員董希淼認為，未來一段時間LPR仍有一定的下行空間。借款人與銀行平等協(xié)商，采用LPR作為定價基準(浮動利率)將可能是普遍的方式，這對借款人是相對有利的。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，今年11月20日5年期LPR首次降低，引導社會資金成本走低。在當前經(jīng)濟形勢下，預計房貸利率隨著LPR降低出現(xiàn)輕微下行將成為趨勢。
“我們認為低利率甚至零利率是長期趨勢，若選擇固定利率，未來恐將長期多付利息。選擇跟隨LPR動態(tài)調(diào)整的浮動利率，或是更好選擇?！敝刑┳C券宏觀首席分析師梁中華表示，“我們認為中國的降息周期才剛剛開始，后續(xù)仍會頻繁看到降息降準的操作。隨著存量房貸轉(zhuǎn)換工作的陸續(xù)推進完成，明年5年期LPR進一步下調(diào)的空間也在慢慢真正打開，以引導高估的房貸利率進一步下行。”
